전세 vs 월세, 손익분기점은 직접 계산해야 보인다

집을 구할 때 가장 먼저 부딪히는 고민이 전세냐 월세냐입니다. “월세는 돈 버리는 것, 전세는 모으는 것”이라는 통념이 강하지만, 금리와 보증금 규모에 따라 실제 유불리는 얼마든지 뒤집힙니다. 감으로 정하면 손해를 보기 쉬운 결정이라, 숫자로 따져보는 것이 중요합니다.

전세에도 숨은 비용이 있다

전세는 월세가 없어 공짜처럼 보이지만, 대출을 끼면 매달 이자가 나가고 목돈이 보증금에 묶입니다. 예를 들어 2억 원을 4% 금리로 빌리면 매달 약 66만 원의 이자가 나갑니다. 여기에 내 돈 1억 원이 묶여 있다면, 그 돈을 굴렸을 때 받을 수 있었던 이자도 포기하는 셈입니다.

보증금의 기회비용이라는 개념

기회비용은 “그 돈을 다른 데 썼다면 얻었을 이익”입니다. 전세보증금 1억 원을 예금에 넣으면 연 3.5% 기준 350만 원, 월 약 29만 원의 이자를 받을 수 있습니다. 즉 전세보증금에 묶인 돈은 보이지 않는 월세를 내고 있는 것과 같습니다. 이 개념을 빼면 전세가 무조건 유리해 보이는 착시가 생깁니다.

월세가 유리한 경우

금리가 높은 시기에는 전세대출 이자가 월세보다 더 클 수 있습니다. 또 1~2년만 짧게 살 예정이거나, 보증금으로 묶일 돈을 더 높은 수익으로 굴릴 자신이 있다면 월세가 합리적입니다. 거주 기간이 짧을수록 전세의 부대비용(대출 수수료, 이사 비용)이 부담으로 작용합니다.

두 방식을 같은 기준으로 비교하기

핵심은 “전세 총비용 = 대출이자 + 보증금 기회비용”과 “월세 총비용 = 월세 + 적은 보증금의 기회비용”을 같은 잣대로 비교하는 것입니다. 둘 다 매달 나가는 실질 비용으로 환산하면 어느 쪽이 유리한지 한눈에 보입니다. 전세 vs 월세 계산기에 보증금·월세·금리를 넣으면 손익분기점이 바로 나옵니다.

계약 전 안전장치도 챙기자

유불리 계산만큼 중요한 것이 보증금을 떼이지 않는 것입니다. 전세가율(매매가 대비 전세가)이 80%를 넘으면 위험 신호이고, 등기부등본의 근저당과 보증금 합이 매매가에 근접하면 더욱 주의해야 합니다. 전세보증보험 가입은 필수에 가깝습니다.

마치며

전세와 월세는 정답이 정해져 있지 않습니다. 금리, 보유 자금, 거주 기간, 그리고 보증금을 굴릴 수 있는 능력에 따라 답이 달라집니다. 통념에 기대지 말고 내 상황의 숫자를 직접 넣어보세요. 계약 전 한 번의 계산이 수백만 원짜리 판단을 바꿔놓을 수 있습니다.