주택담보대출 계산기
주택담보대출의 월 상환액, 총 이자, DTI를 계산합니다.
이용 안내
주택담보대출이란?
주택담보대출(주담대)은 보유하거나 구입하려는 주택을 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 대출입니다. 담보가 있어 신용대출보다 금리가 낮으며, 대출 가능 금액은 LTV(주택담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 기준으로 제한됩니다. 2026년 현재 규제지역 LTV는 지역·주택 수에 따라 40~70% 범위에서 적용됩니다.
LTV, DTI, DSR 쉽게 이해하기
- LTV(주택담보인정비율): 주택 가격 대비 대출 가능 비율. 예를 들어 LTV 60%라면 5억 주택에 3억까지 대출 가능.
- DTI(총부채상환비율): 연소득 대비 연간 부채 상환액 비율. DTI 40% 제한 시 연소득 5,000만원이면 연간 상환액이 2,000만원 이하여야 합니다.
- DSR(총부채원리금상환비율): 연소득 대비 모든 대출의 원리금 합산 비율. 현재 40% 규제 적용. DTI보다 엄격한 기준.
주담대 상환 전략
장기 주담대는 초기에 이자 비중이 매우 높아 원금이 천천히 줄어듭니다. 30년 만기 원리금균등상환 기준으로 5년 후에도 원금의 약 85%가 남아 있습니다. 여유 자금이 생길 때 중도 상환하면 후반 이자를 크게 줄일 수 있습니다. 또한 금리 하락 시 더 낮은 금리 상품으로 대환(갈아타기)하는 전략도 유효합니다.
주담대 금리 유형별 특징
- 고정금리(혼합형): 초기 3~5년 고정 후 변동 전환. 금리 상승기에 유리.
- 변동금리(6개월/1년 주기): 시중 금리에 연동. 금리 하락기에 유리.
- 보금자리론·적격대출: 한국주택금융공사 상품. 장기 고정금리, 소득 요건 있음.
주담대 부대 비용 체크리스트
- 근저당 설정비 (대출액의 약 0.1~0.2%)
- 인지세 (대출액 5,000만원 초과 시 7만원~35만원)
- 감정평가비 (필요시 20~50만원)
- 화재보험 가입 의무 (연 2~5만원)
FAQ
DTI와 DSR 규제를 받으면 대출이 얼마나 나오나요?
DSR 40% 기준으로 연소득 5,000만원이라면 연간 원리금 합계가 2,000만원(월 약 167만원) 이하여야 합니다. 금리 4%, 30년 만기 기준으로 약 3억 5,000만원까지 대출 가능합니다. 기존 다른 대출(신용대출, 자동차 할부 등)의 원리금도 합산되므로 기존 부채를 먼저 정리하면 대출 한도가 늘어납니다.
주담대는 언제 고정금리, 언제 변동금리가 유리한가요?
금리 상승기에는 고정금리로 묶어두는 것이 유리하고, 금리 하락기나 단기 보유 계획이라면 변동금리가 유리할 수 있습니다. 일반적으로 10년 이상 장기 보유 예정이라면 고정금리의 안정성이 메리트가 있습니다. 고정금리와 변동금리의 차이가 0.5%p 이내라면 고정금리를 추천하는 경우가 많습니다.
보금자리론과 일반 주담대의 차이는 무엇인가요?
보금자리론은 한국주택금융공사가 공급하는 장기 고정금리 주담대로, 소득 요건(부부합산 연 7,000만원 이하)과 주택 가격 요건(6억원 이하)이 있습니다. 장기 고정금리를 시중은행보다 낮은 수준으로 제공하는 것이 장점입니다. 일반 주담대는 소득 요건이 없지만 금리가 시장 상황에 따라 변합니다.
주담대 중도 상환 시 어떤 이점이 있나요?
중도 상환은 원금을 줄여 이후 이자 부담을 크게 낮춥니다. 예를 들어 3억원 대출(연 4%, 30년 원리금균등)에서 5년 후 3,000만원을 중도 상환하면 남은 기간 총 이자가 약 2,000만원 절감됩니다. 중도상환수수료(실행 후 3년 이내 발생)와 절감 이자를 비교하여 결정하세요.
1주택자와 다주택자의 LTV 기준은 다른가요?
네, 다릅니다. 규제지역 내 1주택자는 LTV 50~60%, 2주택자 이상은 LTV 0%(대출 불가)가 일반적입니다. 비규제지역은 상대적으로 완화된 기준이 적용됩니다. 또한 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제 수준에 따라 LTV와 DSR 기준이 달리 적용됩니다. 가입 전 해당 지역 규제 기준을 반드시 확인하세요.
전세자금대출과 주택담보대출을 동시에 받을 수 있나요?
주택을 보유한 상태에서 추가로 전세자금대출을 받는 경우 DSR 규제와 임대사업자 대출 규제가 복합 적용됩니다. 기존 주담대가 있으면 DSR 한도가 줄어 전세자금대출 한도도 감소합니다. 두 대출을 동시에 계획한다면 금융기관 상담을 통해 가능 여부와 한도를 미리 확인하세요.
주담대 금리를 낮추려면 어떻게 해야 하나요?
신용점수 관리가 가장 중요합니다. 연체 없이 꾸준히 거래하면 신용점수가 높아져 우대금리를 받을 수 있습니다. 급여 이체, 자동이체, 카드 실적 등 거래 조건 충족으로 추가 금리 인하를 받는 방법도 있습니다. 또한 여러 금융기관에서 심사를 받아 금리를 비교한 뒤 가장 유리한 곳을 선택하세요.
※ 본 계산 결과는 참고용이며, 실제 금액과 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 금액은 관련 기관이나 전문가에게 확인하시기 바랍니다.