양도소득세 계산기
부동산/주식 양도 시 양도소득세를 계산합니다.
이용 안내
양도소득세란?
양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 양도(매각)할 때 발생한 이익(양도차익)에 부과하는 세금입니다. 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비로 계산되며, 여기에 장기보유특별공제, 기본공제(250만원)를 적용한 과세표준에 세율을 적용합니다. 부동산은 보유 기간, 주택 수, 거주 여부에 따라 세율이 크게 달라집니다.
1세대 1주택 비과세 요건
- 보유 기간 2년 이상 (조정대상지역은 거주 2년 이상 필요)
- 양도가액 12억원 이하: 전액 비과세
- 12억원 초과분: 초과분에 대해 과세
- 일시적 2주택(새 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 처분 시) 비과세 인정
2026년 양도소득세율
보유 기간 1년 미만: 70%, 1~2년: 60%, 2년 이상: 기본세율(6~45%). 조정대상지역 2주택 중과: 기본세율 + 20%p, 3주택 이상: 기본세율 + 30%p입니다. 분양권은 보유 기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 높습니다.
장기보유특별공제
- 일반(2주택 이상): 3년 이상 보유 시 연 2%, 최대 15년 30%
- 1세대 1주택 거주: 3년 이상 보유·거주 시 연 8%, 최대 10년 80% 공제
- 장기 보유 후 거주 요건 충족 시 대폭 절세 가능
FAQ
비과세 1주택 요건인 2년 보유는 어떻게 계산하나요?
취득일(잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날)부터 양도일(잔금 수령일 또는 등기 이전일 중 빠른 날)까지의 기간을 계산합니다. 조정대상지역에서는 2년 보유 + 2년 실거주가 모두 충족되어야 비과세가 됩니다. 해당 기간 중 전입신고와 실제 거주 사실이 중요합니다.
부모에게 집을 증여받으면 양도세 계산에 어떻게 반영되나요?
증여받은 주택의 취득가액은 증여 당시 과세 기준 시가(공시가격)로 산정됩니다. 나중에 그 주택을 매도하면 양도차익 = 매도가 - 증여 당시 공시가격으로 계산됩니다. 시세보다 낮은 공시가격이 취득가액이 되므로 양도차익이 크게 나올 수 있습니다.
양도소득세 예정 신고는 언제 해야 하나요?
양도가 발생한 날이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정 신고를 해야 합니다. 예를 들어 5월에 잔금을 받았다면 7월 말까지 신고합니다. 예정 신고를 하면 신고 세액공제 혜택이 없지만, 무신고·과소신고 시 가산세(최대 40%)가 부과됩니다.
양도소득세를 줄이는 합법적인 방법은 무엇인가요?
거주 요건 충족으로 1주택 비과세 또는 거주 공제 활용, 장기 보유로 공제율 극대화, 필요경비(취득세, 중개수수료, 자본적 지출 등) 최대 반영, 부부 중 세율이 낮은 배우자 명의로 보유하는 방법 등이 있습니다. 매도 전 세무사 상담을 통해 절세 전략을 수립하세요.
임시적 2주택 비과세 요건 3년은 어떻게 계산하나요?
신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 일시적 2주택으로 비과세가 적용됩니다. 신규 주택이 조정대상지역에 있고 기존 주택도 조정대상지역이라면 처분 기한이 2년으로 단축됩니다. 정확한 적용 여부는 취득·처분 시점의 지역 지정 여부를 함께 확인해야 합니다.
다주택자가 절세하려면 어떤 주택을 먼저 팔아야 하나요?
1주택 비과세 요건을 충족하는 주택을 최후에 남기는 전략이 일반적입니다. 공시가격이 낮거나 취득가액 대비 양도차익이 적은 주택을 먼저 매도하여 세 부담을 줄입니다. 또한 중과 세율 적용 전에 매도하거나, 증여를 통해 배우자에게 이전 후 1주택 비과세를 받는 방법도 검토할 수 있습니다. 세무사와 상담 후 결정하세요.
분양권을 전매하면 양도세는 어떻게 되나요?
분양권은 주택 수에 포함되며(2021년 이후 취득분), 양도 시 보유 기간에 따라 1년 미만 70%, 1~2년 60%의 높은 세율이 적용됩니다. 조정대상지역 분양권 전매는 더욱 엄격하게 과세됩니다. 분양권 매도 시 세금 부담이 상당하므로 사전에 정확한 세액을 계산해보세요.
※ 본 계산 결과는 참고용이며, 실제 금액과 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 금액은 관련 기관이나 전문가에게 확인하시기 바랍니다.